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¿Puede el Casero prohibir visitas al Inquilino en un piso alquilado?

Esto es lo que dice la ley sobre la restricción o prohibición de las visitas en un piso de alquiler.

El pacto de disfrute tranquilo en el contrato del alquiler.
El propietario de un piso en alquiler podría restringir, limitar e incluso prohibir visitas a su inmueble si esto se refleja en el contrato de alquiler y cuenta con la aprobación del inquilino.

Sin embargo, este tipo de restricciones deben ser razonables. Por un lado, el inquilino debe ser capaz de aprovechar la vivienda y disfrutar de su uso; por otro, el arrendador debe estar tranquilo de que se está cuidando su propiedad.

Dicho esto, cabe destacar el pacto del disfrute tranquilo, un derecho sobre el uso y disfrute ininterrumpido de la vivienda por parte del inquilino. Es decir, el arrendatario debe poder disfrutar de la casa sin que el casero venga sin avisar, invitar a personas al inmueble o excluir visitas. Sin embargo, otra vez habrá que valorar lo que es “razonable” en todo esto.

 
¿Qué dice la LAU sobre prohibir visitas en un piso alquilado?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no refleja en ninguno de sus artículos que se le permita al arrendador prohibir la entrada de visitantes en la propiedad que tiene alquilada. Sin embargo, la Ley establece que las condiciones del contrato de alquiler se rigen por la voluntad que acuerden ambas partes, siempre que no se enfrente al marco legal dispuesto en otras normativas de régimen superior, como el Código Civil o la Constitución.

Por tanto, ya que la LAU no establece límites respecto a las visitas en un piso de alquiler, se podría entender que las partes serán las encargadas de llegar a un acuerdo en este respecto y reflejar dicho pacto en una cláusula en el contrato de arrendamiento.

¿Se pueden prohibir las visitas en un piso de alquiler?
Se puede acordar la prohibición o restricción de visitas en un contrato de alquiler, pero esta cláusula no es permanente, ya que la Constitución Española, en su artículo 18, protege la intimidad personal y familiar, así como la inviolabilidad del hogar. Por tanto, un inquilino puede retractarse de tal renuncia en cualquier momento, sin consecuencias negativas.

El artículo 18 de la Constitución, en concreto, establece que “se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.

Esto implica que, aunque se incluya una cláusula que prohíba a los invitados visitar o dormir en la propiedad alquilada, esta restricción es voluntaria y temporal, sujeta a la voluntad del inquilino. Lo mejor en este caso es dejarse llevar por el sentido común.

No obstante, existen ciertos límites. Por ejemplo, si el inquilino hospeda invitados durante varios meses y solicita que le paguen parte o la totalidad de la renta, el arrendador podría rescindir el contrato, ya que se habría producido un subarrendamiento no autorizado.

 
¿Puede el propietario entrar en la vivienda alquilada?
Esta es una de las preguntas que más se hacen los inquilinos. Muchos recuerdan a Concha, la propietaria de la serie de "Aquí no hay quien viva" que tenía a Belén y Alicia alquiladas y que entraba sin avisar. La respuesta es que no, el propietario no puede entrar en el piso alquilado sin la autorización del inquilino.

Según el citado artículo de la Constitución, “el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Mientras haya un contrato de alquiler de por medio, el inquilino tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda. Si el arrendador entra sin su permiso, podría considerarse allanamiento de morada.

Cabe destacar, que hay a veces se establece una cláusula específica en el contrato de alquiler que permite entrar a la casa al propietario de forma periódica para comprobar el estado. Sin embargo, debe avisar.

¿Puede vivir mi pareja en el piso de alquiler sin avisar al propietario?
En principio, no habría problema en que tu pareja viviera en el piso alquilado sin avisar. La LAU no especifica nada en esta materia. Sin embargo, es conveniente avisar para evitar malentendidos o problemas en el futuro. Por ejemplo, algunos de los conflictos que pueden darse es que el casero interpretara que estás subarrendando o que las facturas de suministros suban, algo que solo tendría relevancia si estuvieran a nombre del arrendador.

  

Portal Villa Real, les desea Feliz Día de la Madre.

El Día de la Madre es la jornada perfecta para disfrutar de la compañía de una de las Mujeres más importantes de nuestra vida. 

Además de darnos su amor en todas las etapas –desde la niñez hasta el desarrollo adulto–, las Madres nos dotan de consejos que más de una y mil veces nos han sacado de algún aprieto. Por eso, su día es la ocasión ideal para demostrarles cuánto las queremos y lo agradecidos que estamos por todos sus cuidados ya sea por carta, recitado o a través de un mensaje de WhatsApp.

  

Festividad del 1 y 2 de Mayo de 2024.

Les informamos que los días 1 y 2 de Mayo, nuestra oficina permanecerá cerrada por festividad en toda España y en la Comunidad de Madrid respectivamente.

Quién paga el seguro de alquiler de un piso: ¿Propietario o Inquilino?

El seguro del alquiler de un piso, recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, opera como un mecanismo protector ante posibles incumplimientos de contratos.

Un seguro de alquiler es una póliza diseñada para ofrecer protección financiera y cobertura de riesgos asociados al alquiler de una vivienda o inmueble. Este tipo de seguro puede ser contratado tanto por el propietario del inmueble como por el inquilino, aunque cubren diferentes aspectos según la parte que lo contrate. Para el propietario, el seguro de alquiler puede incluir coberturas por impago del alquiler, daños al inmueble causados por el inquilino, defensa jurídica en caso de litigios relacionados con el alquiler, y otras garantías adicionales que protegen la inversión del propietario.

En el caso del inquilino, existen seguros de alquiler que ofrecen cobertura de responsabilidad civil, lo que implica la protección ante posibles daños a terceros que puedan tener lugar dentro de la propiedad alquilada, así como la cobertura de sus pertenencias personales contra robo, incendio y otros riesgos. Actualmente, el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite establecer garantías adicionales, además de la fianza, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino.

Una de estas garantías puede ser el seguro de impago del alquiler. El seguro de impago de alquiler es una póliza específicamente diseñada para proteger al propietario de una propiedad inmobiliaria frente a la posibilidad de que el inquilino deje de pagar el alquiler. Esta clase de seguro suele ofrecer varias coberturas adicionales más allá del impago, como pueden ser la defensa jurídica, el asesoramiento legal y, en algunos casos, el pago de servicios de desahucio.

En cuanto al pago del seguro de impago de alquiler, la legislación no especifica quién debe asumir este coste, dejando así la determinación a la negociación entre el propietario (arrendador) y el inquilino. Esto significa que el acuerdo sobre quién paga el seguro puede variar y dependerá de lo que acuerden ambas partes o de lo que decida imponer el arrendador. Sin embargo, es importante tener en cuenta la limitación impuesta por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que el arrendador no puede solicitar al inquilino una garantía adicional superior a dos mensualidades de renta. Por lo tanto, si el inquilino es quien asume el coste del seguro, la prima del mismo no debería exceder este límite.

Aunque sea el inquilino quien pague el seguro, el beneficiario último es el arrendador, ya que el seguro cubre, principalmente, el riesgo de impago de la renta por parte del inquilino, asegurando al arrendador contra la pérdida de ingresos. Además de esto, el seguro de impago de alquiler puede ofrecer otras coberturas como la defensa jurídica y, en algunos casos, el coste de los procesos de desahucio. La decisión sobre quién paga el seguro debe ser resultado de una negociación entre las partes, respetando las limitaciones legales en cuanto a las garantías adicionales. Este arreglo facilita un mayor grado de seguridad en la relación contractual de arrendamiento, al tiempo que funciona como un mecanismo de protección financiera para el arrendador.

  

Con cuánta antelación debe avisar el Propietario de un piso al Inquilino si no quiere renovar el contrato de Alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula las condiciones para inquilinos y arrendatarios en contratos de alquiler, con el fin de proteger su seguridad jurídica.

En España, la normativa que regula las condiciones bajo las cuales se puede realizar el arrendamiento de viviendas establece que el propietario de un piso debe comunicar su intención de no renovar el contrato de alquiler al inquilino con una antelación mínima. Esta medida busca equilibrar los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino, asegurando a este último un plazo razonable para buscar una nueva vivienda y organizar su mudanza sin precipitaciones.

La antelación con la que el propietario debe notificar al inquilino que no desea renovar el contrato de alquiler es de al menos 4 meses antes de la fecha de terminación del contrato en curso. Este plazo permite al inquilino tener el tiempo suficiente para tomar las medidas necesarias respecto a su próxima vivienda. La regulación sobre esta materia se encuentra recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España.

Concretamente, el artículo 9 de la LAU es el que establece los plazos con los que deben actuar tanto el arrendador como el arrendatario en caso de no querer renovar el contrato de alquiler al término del periodo obligatorio o de cualquiera de sus prórrogas. Según el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de arrendamiento se prorrogará obligatoriamente para el propietario y facultativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta un máximo de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), siempre que el arrendatario no manifieste al arrendador, con una antelación mínima de treinta días a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por su parte, si es el arrendador quien decide no renovar el contrato, la misma ley, tras su última modificación, establece que debe notificar esta decisión al arrendatario con un mínimo de 4 meses de antelación a la fecha en que se vaya a terminar el contrato o la prórroga del mismo. Estos plazos son esenciales para garantizar la seguridad jurídica en las relaciones de arrendamiento, ofreciendo tanto al arrendatario como al arrendador un marco claro para la planificación y toma de decisiones con respecto a la vivienda arrendada.

Si mi casero quiere recuperar la vivienda antes de que acabe el contrato, ¿puede hacerlo?

La LAU en España, incluye disposiciones específicas que permiten al propietario, bajo ciertas condiciones, recuperar la vivienda alquilada antes de la finalización del contrato de arrendamiento. Esta facultad se encuentra detallada en el artículo 9.3 de la LAU, el cual fue actualizado con la reforma legislativa llevada a cabo en 2019.

De acuerdo con esta normativa, el arrendador, siempre que sea una persona física, tiene la opción de rescindir el contrato de alquiler una vez haya transcurrido al menos un año desde la firma del mismo, en caso de que necesite la vivienda para su uso personal, el de sus padres, hijos o cónyuge. Para ejercer esta opción, es fundamental que tal posibilidad haya sido expresamente mencionada en el contrato de arrendamiento en el momento de su firma. Además, el propietario está obligado a comunicar esta decisión al inquilino con un mínimo de dos meses de antelación a la fecha en la que requiera la vivienda.

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La ley establece una salvaguarda para proteger el derecho del inquilino en caso de que, una vez recuperada la vivienda, ni el arrendador ni los familiares para quienes se recuperó la propiedad la ocupen dentro de los tres meses siguientes a la finalización del contrato, a menos que esta falta de ocupación se justifique por una causa de fuerza mayor. En tales circunstancias, el inquilino tiene derecho a ser repuesto en el arrendamiento bajo los mismos términos y condiciones o a recibir una indemnización, cuyo monto se determinará conforme a lo establecido en la normativa aplicable.